1. Nội dung vụ án

Theo Văn bản số 1476/HC-BĐ ngày 31/01/1958 của Tòa đại biểu Chính phủ, ông Vũ Ngọc T được tạm giao sử dụng 01 lô đất công diện tích 5x30m (lô số 92B) tại Khu phố 2, thị xã QN, tỉnh NB (cũ) nay là nhà số 27 đường NT, thành phố QN, tỉnh BĐ. Tại Văn bản này thể hiện rõ, sau này nếu Chính phủ bán đất thì ông T phải mua hoặc phải trả tiền thuê đất công kể từ ngày ký Quyết định này cho đến khi mua được đất. Ngày 17/6/1958, ông Vũ Ngọc T được Tỉnh trưởng tỉnh NB (cũ) cấp Giấy phép xây dựng số 7238/BĐ/HC6 cho phép ông T được xây dựng một ngôi nhà trên đất.

Ngày 03/12/1958, ông Vũ Ngọc T lập Giấy bán nhà, bán lại căn nhà đó cho ông Lê Huy H, Giấy bán nhà có xác nhận của chính quyền địa phương thể hiện sau này nếu Chính phủ có bán đất thì ông H phải tôn trọng những điều đã ghi trong Giấy đồng ý tạm chiếm đất của ông Vũ Ngọc T.

Ngày 25/02/1967, ông Lê Huy H lập Giấy bán nhà, bán lại căn nhà cho vợ chồng ông Nguyễn Công B, bà Thái Thị N, Giấy bán đoạn nhà có xác nhận của chính quyền địa phương lúc bấy giờ.

Ngày 12/6/1989, vợ chồng ông Nguyễn Công B, bà Thái Thị N lập Giấy ủy quyền để ông Thái Văn L, bà Trần Thị G đứng ra bán nhà số 27 NT, Văn bản ủy quyền có xác nhận của UBND xã HĐ, huyện HN, tỉnh NB (cũ).

Ngày 14/6/1989, ông Thái Văn L, bà Trần Thị G làm Đơn xin bán ngôi nhà số 27 NT cho ông Ngô Văn K là Trạm trưởng Trạm Nguyên liệu thuốc lá Z (Trạm Nguyên liệu thuộc Công ty nguyên liệu thuốc lá Z) và có xác nhận của chính quyền địa phương.

Ngày 24/6/1989, UBND thị xã QN có Phiếu chuyển hồ sơ số 279/PC-UB đến UBND tỉnh NB (cũ) và Sở Xây dựng tỉnh NB (cũ) đề nghị cho sang tên ngôi nhà số 27 NT cho Trạm Nguyên liệu thuốc lá Z (Công ty Nguyên liệu thuốc lá Z) nhưng không được các cơ quan nói trên xem xét, giải quyết.

Năm 2004, thực hiện chính sách cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, Công ty Nguyên liệu thuốc lá Z chuyển thành Công ty cổ phần HV.

Ngày 10/6/2011, Công ty cổ phần HV sang nhượng nhà số 27 NT cho ông Trần Văn C theo Hợp đồng sang nhượng tài sản số 01/HĐ- MBTS trên cơ sở Quyết định thành lập Hội đồng thanh lý tài sản của Công ty và Biên bản lấy ý kiến các thành viên Hội đồng thanh lý tài sản của Công ty.

Ngày 21/7/2011, ông Trần Văn C lập Hợp đồng chuyển nhượng nhà số 27 NT cho vợ chồng ông Đặng Nguyên N, bà Trương Thị L, Hợp đồng chuyển nhượng không có xác nhận của chính quyền địa phương, cùng ngày ông Đặng Nguyên N, bà Trương Thị L đã chuyển số tiền 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) và ngày 25/7/20211 chuyển số tiền 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng) vào tài khoản của Công ty cổ phần HV.

Ngày 11/7/2013, ông Đặng Nguyên N, bà Trương Thị L lập Hợp đồng chuyển nhượng nhà số 27 NT cho vợ chồng ông Lê Hữu C, bà Nguyễn Thị N với giá tiền là 1.200.000.000đồng (Một tỷ hai trăm triệu đồng) nhưng Hợp đồng chuyển nhượng không có xác nhận của chính quyền địa phương, không được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Sau khi mua nhà, vợ chồng ông Lê Hữu C, bà Nguyễn Thị N quản lý, sử dụng nhà và đất ổn định cho đến nay, không có ai tranh chấp.

Ngày 02/5/2019, ông C, bà N nộp hồ sơ đề nghị UBND thành phố QN cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà số 27 NT. Ngày 15/7/2019, UBND thành phố QN ban hành Thông báo số 467/TB-VP trả lại hồ sơ cho ông Lê Hữu C. Sau đó ông C thực hiện việc khiếu nại, tại Văn bản số 696/UBND-TN ngày 16/3/2020 của UBND thành phố QN và Văn bản số 8678/UBND-TD ngày 30/12/2020 của UBND tỉnh BĐ trả lời ông Lê Hữu C đều có nội dung là không xem xét, giải quyết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà số 27 NT cho vợ chồng ông C, bà N với lý do tiền mua nhà, đất số 27 NT của Công ty Nguyên liệu thuốc lá Z có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước nên quyền sử dụng đất tại số 27 NT thuộc sở hữu Nhà nước.

Ông Lê Hữu C, bà Nguyễn Thị N khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy Văn bản số 696/UBND-TN ngày 16/3/2020 của UBND thành phố QN và Văn bản số 8678/UBND-TD ngày 30/12/2020 của UBND tỉnh BĐ; buộc UBND thành phố QN thực hiện việc cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại số 27 NT cho vợ chồng ông Lê Hữu C, bà Nguyễn Thị N.

2. Quá trình giải quyết vụ án

Bản án hành chính sơ thẩm số 36/2022/HC-ST ngày 18/7/2022 của Tòa án nhân dân tình BĐ, tuyên xử:

...1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Hữu C về việc yêu cầu Tòa án hủy Văn bản số 8678/UBND-TD ngày 30/12/2020 của UBND tỉnh BĐ và Văn bản số 696/UBND-TN ngày 16/3/2020 của UBND thành phố QN, tỉnh BĐ.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Hữu C về việc yêu cầu Tòa án tuyên bố hành vi hành chính của UBND thành phố QN, tỉnh BĐ về việc không thực hiện việc cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại số 27 đường NT thành phố QN, tỉnh BĐ cho vợ chồng ông là không đúng quy định.

3. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Hữu C về việc yêu cầu Tòa án buộc UBND thành phố QN, tỉnh BĐ thực hiện việc cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại số 27 đường NT thành phố QN, tỉnh BĐ cho vợ chồng ông theo quy định....”.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, lệ phí Tòa án.

Ngày 26/7/2022, ông Lê Hữu C kháng cáo toàn bộ bản án hành chính sơ thẩm.

Bản án hành chính phúc thẩm số 61/2023/HC-PT ngày 17/02/2023 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đã chấp nhận kháng cáo của người khởi kiện, sửa toàn bộ bản án hành chính sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Hữu C.

3. Những vấn đề cần rút kinh nghiệm

a. Về quá trình sử dụng nhà và đất tại số 27 NT, thành phố QN, tỉnh BĐ; căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ mà Tòa án thu thập được, thể hiện từ năm 1958 (thời điểm ông Vũ Ngọc T được tạm giao quyền sử dụng đất) cho đến năm 2013 (thời điểm vợ chồng ông Lê Hữu C mua lại ngôi nhà) thì nhà số 27 NT đã qua nhiều lần chuyển nhượng và các Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở từ năm 1958 đến năm 1989 đều có xác nhận hoặc cho phép chuyển nhượng của chính quyền địa phương. Các Hợp đồng chuyển nhượng nhà ngày 10/6/2011 giữa ông Trần Văn C với vợ chồng ông Đặng Nguyên N, bà Trương Thị G và Hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông Đặng Nguyên N, bà Trương Thị G với vợ chồng ông Lê Hữu C ngày 11/7/2013 mặc dù không được xác nhận của chính quyền địa phương, không được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật nhưng sau khi mua nhà các bên đã giao nhận tiền đầy đủ, vợ chồng ông Lê Hữu C đã quản lý, sử dụng nhà và đất ổn định cho đến nay, không có ai tranh chấp, quá trình sử dụng nhà và đất vợ chồng ông C đã thực hiện nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất theo đúng quy định, thể hiện tại các Văn bản số 1476/HC-BĐ ngày 31/01/1958 của Tỉnh trưởng tỉnh NB (cũ); Giấy phép xây dựng số 7238/BDHC/6 do Chế độ Việt Nam Cộng hòa tỉnh NB (cũ) cấp ngày 17/6/1958; Giấy bán nhà của ông Vũ Ngọc T được Chế độ Việt Nam Cộng hòa tỉnh NB (cũ) xác nhận ngày 03/12/1958; Giấy bán nhà của ông Lê Huy H được Chế độ Việt Nam Cộng hòa tỉnh NB (cũ) xác nhận ngày 25/02/1967; Giấy ủy quyền bán nhà ở của vợ chồng ông Nguyễn Công B, bà Thái Thị N được UBND xã HĐ xác nhận ngày 12/6/1989; Đơn xin bán nhà của ông Thái Văn L, bà Trần Thị B được UBND phường TP xác nhận ngày 14/6/1989; Đơn xin mua nhà và Hồ sơ mua bán nhà của Công ty Nguyên liệu thuốc lá Z được UBND phường TP xác nhận ngày 20/6/1989 đến Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở giữa Công ty cổ phần HV và ông Trần Văn C ngày 21/7/2011 và Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở với ông Lê Hữu C, bà Nguyễn Thị N ngày 11/7/2013) cho thấy những người mua, bán nhà số 27 NT đều nhận thức được việc họ chỉ có quyền sở hữu nhà ở số 27 NT và phải có trách nhiệm đăng ký, kê khai, xác lập quyền sử dụng đất 152m2 (đo thực tế) nhưng các chủ sử dụng không thực hiện mà chỉ thực hiện việc giao nhận tiền và giao nhận nhà để sử dụng.

Công ty Nguyên liệu thuốc lá Z không cung cấp được tài liệu, chứng cứ thể hiện đã dùng tiền từ ngân sách Nhà nước để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác trên đất tại số 27 NT, thành phố QN, tỉnh BĐ.

Gia đình ông Lê Hữu C cũng như những người đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở trước đó đều sử dụng ổn định đến nay không có ai tranh chấp.

b. Về căn cứ xác lập quyền sở hữu: Theo quy định tại Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức thì việc nhận chuyển nhượng nhà ở của ông Lê Hữu C được pháp luật công nhận và được quyền sở hữu nhà ở số 27 NT, thành phố QN, tỉnh BĐ.

Theo Pháp lệnh về nhà ở năm 1991; Điều 56 Luật Đất đai năm 1993; Điều 1 và Điều 10 Nghị định số 60-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ quy định về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì các giao dịch mua bán nhà ở số 27 NT được công nhận là hợp pháp và chủ sử dụng nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Tại thời điểm ông Lê Hữu C nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại số 27 NT nhà không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch nên theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ, quy định “...Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất...”. Đối chiếu với các quy định của pháp luật nêu trên thì trường hợp của ông Lê Hữu C phải được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bản án hành chính sơ thẩm số 36/2022/HC-ST ngày 18/7/2022 của Tòa án nhân dân tình BĐ đánh giá chứng cứ không khách quan, không đầy đủ, tuyên xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Hữu C làm ảnh hưởng đến quyền lợi của gia đình ông C. Hội đồng xét xử phúc thẩm Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng căn cứ vào các quy định của pháp luật chấp nhận kháng cáo của người khởi kiện và sửa toàn bộ bản án hành chính sơ thẩm.