Thông qua công tác kiểm sát xét xử theo thủ tục giám đốc thẩm các vụ án dân sự, VKSND cấp cao tại Đà Nẵng đã ban hành Thông báo rút kinh nghiệm quá trình giải quyết vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”, đã bị Uỷ ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Đà Nẵng tuyên huỷ bản án sơ thẩm và bản án phúc thẩm để xét xử lại. Trang tin điện tử VKSND tối cao trích đăng để bạn đọc tham khảo:

1.    Tóm tắt nội dung vụ án

1.1. Nguyên đơn ông B trình bày:

Ngày 11/01/2012, Công ty Trách nhiệm hữu hạn Xây dựng, Thương mại QP (viết tắt Công ty QP) do ông T làm Giám đốc ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông B diện tích 160m2 đất ở nông thôn, thuộc thửa đất số 372, tờ bản đồ số 02, xã DT, huyện DK, tỉnh KH; trên thửa đất có ngôi nhà cấp 4 với giá 200.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng tại Phòng Công chứng số 1 tỉnh KH. Ông B đã giao đủ tiền cho ông T. Ông T giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông B giữ để làm thủ tục sang tên. Trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, ông T có đưa ông B đến thửa đất để xác định ranh giới. Ông B thấy ông C đang ở tại ngôi nhà này, nhưng ông T và ông C xin ông B cho ông C ở thêm 03 tháng, sau đó sẽ dọn đi và giao trả nhà, đất cho ông B, nhưng ông C không thực hiện. Ông B khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết buộc ông C và bà H phải trả nhà, đất nêu trên cho ông B.

1.2. Bị đơn ông C và bà H trình bày:

Năm 2010, ông C vay Ngân hàng thương mại cổ phần KL số tiền là 30.000.000 đồng. Do không có khả năng trả nợ nên ông C gặp ông T là Giám đốc Công ty QP để vay tiền trả nợ cho Ngân hàng. Ông C đã lập văn bản thoả thuận với ông T là ông T trả nợ Ngân hàng thay cho ông C và ông T giữ bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông C.

Ngày 04/01/2011, vợ chồng ông C, bà H, chị D và anh N đã làm hợp đồng uỷ quyền cho anh K (con trai ông C, bà H) được toàn quyền quản lý, sử dụng, định đoạt cụ thể: “Ký các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, cầm cố, thế chấp và các quyền khác theo quy định của pháp luật” đối với quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận đất số 1714264, vào sổ số 00868 QSDĐ/DTDK, do UBND huyện DK cấp ngày 04/01/1997 cho hộ ông C, bà H.

Ngày 15/01/2011, anh K làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 372 tờ bản đồ số 02, xã DT, huyện DK, tỉnh KH, diện tích 160m2 cho Công ty QP do ông T làm Giám đốc để ông T đứng ra vay tiền Ngân hàng cho ông C. Từ ngày 30/11/2011 đến ngày 29/03/2012, ông L (em ruột ông C) trả nợ cho ông T 03 đợt tiền tổng cộng là 169.635.000 đồng thay cho ông C. Ông T có văn bản hứa sẽ làm thủ tục chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông C, nhưng đến ngày 28/7/2012 ông T chết. Ngày 06/8/2012, ông C mới biết ông T đã chuyển nhượng thửa đất trên cho ông B với giá 200.000.000 đồng. Vợ chồng ông C, bà H không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông B, vì ông C, bà H đã trả đủ tiền cho ông T.

1.3. Ông L đại diện Công ty QP trình bày:

Công ty QP có 03 cổ đông gồm: Ông T – Giám đốc (đã chết), ông L và bà Q. Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CT-00719 ngày 24/02/2011, do UBND tỉnh KH cấp có diện tích đất 160m2, thuộc thửa đất số 372, tờ bản đồ số 02 xã DT, huyện DK, tỉnh KH đứng tên Công ty QP. Ngày 11/01/2012, ông T – Giám đốc Công ty đã đại diện Công ty QP ký Hợp đồng chuyển nhượng cho ông B theo đúng quy định của pháp luật nên ông L không có ý kiến gì về vấn đề này.

2.    Quá trình giải quyết vụ án

Bản án dân sự sơ thẩm số 24/2017/DS-ST ngày 07/12/2017 của TAND huyện DK, tỉnh KH, quyết định:

“1. Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông B về việc “Tranh chấp đòi lại tài sản nhà và đất”

Buộc ông C, bà H, anh N, anh K, chị D có nghĩa vụ trả cho ông B căn nhà cấp 4 (gồm 02 phần, có cấu trúc như sau: Nhà 1- 01 tầng, móng đá nền xi măng, tường xây gạch, bổ trụ, cửa gỗ tole, kết cấu không hoàn chỉnh, có diện tích 26,65m2. Nhà 2- 01 tầng, móng đá, nền xi măng, tường xây gạch khung cột bê tông cốt thép, mái bê tông cốt thép, cửa gỗ nhà quét vôi + sơn nước có diện tích 33,21m2; sân láng xi măng có diện tích 20,15m2); tổng diện tích xây dựng nhà, sàn là 80,01m2 và quyền sử dụng thửa đất số 372, tờ bản đồ số 02 có diện tích 160m2 tại xã DT, huyện DK, tỉnh KH (có sơ đồ bản vẽ nhà, đất kèm theo).

Ông B liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đăng ký kê khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ông C, bà H kháng cáo.

Bản án dân sự phúc thẩm số 56/2018/DS-PT ngày 28/8/2018 của TAND tỉnh KH, quyết định:

“Không chấp nhận kháng cáo của ông C, bà H, anh N, anh K, chị D. Giữ nguyên bản án sơ thẩm...”.

Ngày 19/9/2019, ông C, bà H (do ông S đại diện theo uỷ quyền) có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự sơ thẩm và Bản án phúc thẩm nêu trên.

Ngày 03/12/2018, VKSND tỉnh KH có Báo cáo số 1535/VKS-P9 đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm.

Ngày 03/6/2019, VKSND cấp cao tại Đà Nẵng ban hành Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 56/QĐNGGT-VKS-DS, đề nghị Uỷ ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Đà Nẵng huỷ Bản án sơ thẩm và Bản án phúc thẩm để xét xử lại.

Tại Quyết định giám đốc thẩm số 66/2019/DS-GĐT ngày 22/11/2019 của TAND cấp cao tại Đà Nẵng chấp nhận kháng nghị của VKSND cấp cao tại Đà Nẵng, huỷ toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 56/2018/DS-PT ngày 28/8/2018 của TAND tỉnh KH và Bản án dân sự sơ thẩm số 24/2017/DS-ST ngày 07/12/2017 của TAND huyện DK, tỉnh KH; giao hồ sơ vụ án cho TAND huyện DK, tỉnh KH để xét xử lại sơ thẩm.

3. Những vấn đề cần rút kinh nghiệm

3.1. Toà án hai cấp chưa giải quyết quyền sử dụng chung diện tích 28m2 đất tranh chấp:

Theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT-00719 ngày 24/02/2011 đứng tên Công ty QP, diện tích đất chuyển nhượng là 160m2, trong đó sử dụng riêng là 160m2 thuộc thửa đất 372, tờ bản đồ số 02, tại xã DT, huyện DK, tỉnh KH. Còn Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 18/5/2017 xác định diện tích đất thực tế là 160m2, trong đó sử dụng riêng là 132m2, còn lại 28m2 là sử dụng chung với hộ bà U. Toà án cấp sơ thẩm, cấp phúc thẩm chưa làm rõ diện tích đất tranh chấp sử dụng chung như thế nào và cũng không đưa hộ bà U vào tham gia tố tụng để giải quyết triệt để vụ án.

3.2. Về nội dung và giá trị của các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15/01/2011 giữa ông K (do ông C, bà H và anh N, chị D uỷ quyền) và Công ty QP và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/01/2012 giữa Công ty QP và ông B, chỉ thể hiện việc chuyển nhượng diện tích đất 160m2 (không đề cập đến việc chuyển nhượng nhà). Ông B chỉ căn cứ hợp đồng chuyển nhượng đất (không có nhà) để khởi kiện.

Toà án cấp sơ thẩm, cấp phúc thẩm cho rằng, các bên đã bán đất thì đương nhiên bán nhà buộc bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan phải trả cả nhà và đất theo yêu cầu nguyên đơn là không đúng quy định của pháp luật. Mặt khác, Công ty QP và ông B chỉ mới làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bị ông C, bà H có đơn ngăn chặn nên ông B chưa được đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, việc chuyển quyền sử dụng đất chưa có hiệu lực pháp luật theo quy định tại Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005 (nay là Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015) và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 (việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai).

Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn cho rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông C, bà H cho Công ty QP là giả tạo, vì ông C, bà H và ông T – Giám đốc Công ty đã ký Hợp đồng giao dịch và Biên bản thoả thuận xác định ông C có mượn tiền của ông T; việc chuyển nhượng thửa đất để ông T làm thủ tục vay tiền Ngân hàng giúp vợ chồng ông T bà H, sau đó ông T có trách nhiệm chuyển trả lại thửa đất cho vợ chồng ông C. Nhưng khi giải quyết vụ án, Toà án cấp sơ thẩm, cấp phúc thẩm không giải thích để bị đơn phản tố yêu cầu tuyên bố các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, nhằm giải quyết triệt để vụ án./.

Thành Luân (tổng hợp)