Nội dung vụ án

Nguyên đơn - ông Phan Văn T cho rằng, năm 1993 ông Phan Văn T, bà Trần Thị D nhận chuyển nhượng của gia đình bà Lê Thị L 700m2 đất thuộc thửa số 1, tại quận Đ, thành phố M với giá 23 lượng vàng 24k. Khi đó, pháp luật quy định người có hộ khẩu tại thành phố M mới được đứng tên đăng ký quyền sử dụng đất. Bà D và ông T không đủ điều kiện đứng tên bất động sản, bởi bà D có hộ khẩu tại tỉnh N, ông T mang quốc tịch Australia. Do đó ông T, bà D nhờ ông K đứng tên ký hợp đồng nhận chuyển nhượng đất với bà L. Ngày 29/10/1993, ông K ký hợp đồng nhận chuyển nhượng với bà L; ông M được ông T nhờ cầm 23 lượng vàng giao cho bà L, gia đình bà L đã bàn giao đất cho ông T, bà D. Sau khi nhận chuyển nhượng đất, ông K và ông M trông coi, quản lý đất và làm nhà trên đất năm 1995. Thời điểm đó, Nhà nước chưa có chủ trương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho thửa đất này.

Năm 1999, Nhà nước có chủ trương cấp GCNQSDĐ, ông K trao đổi với ông T và bà D việc ông K đã lớn tuổi, sức khỏe giảm sút, nên đề nghị chuyển cho cháu của ông T là anh Huỳnh Ngọc V đứng tên kê khai đăng ký quyền sử dụng đất. Ông T đã nhờ anh V đứng tên kê khai (bằng miệng) nhưng không làm giấy tờ nhờ đứng tên hộ (do ông T có quan hệ cậu cháu với anh V). Để thực hiện việc đổi người đứng tên, năm 1999, ông T nhờ bà L ký lại giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nội dung thể hiện: Bên chuyển nhượng là bà Lê Thị L, bên nhận chuyển nhượng là anh Huỳnh Ngọc V, ghi lại ngày chuyển nhượng là 29/10/1993, không ghi giá giao dịch mà chỉ ghi đã thanh toán tiền. Trước khi viết lại giấy chuyển nhượng, bà L đã yêu cầu ông K phải viết giấy cam đoan chuyển tên cho cháu là anh Huỳnh Ngọc V đứng tên, nên có tờ cam đoan do ông K viết và ký tên ghi ngày 08/8/1999.

Ngày 05/10/1999, anh V đứng tên kê khai giấy tờ nhà đất và được Ủy ban nhân dân (UBND) phường L xác nhận ngày 12/12/1999. Thực tế, anh V chỉ là người đứng tên, còn ông T nhờ người trông coi và thường xuyên đi về Việt Nam để quản lý đất. Năm 2006, ông T nhờ anh V xây dựng nhà xưởng trên phần đất phía sau căn nhà xây năm 1995 và thành lập Công ty trách nhiệm hữu hạn sản xuất và cung ứng điện lạnh X, do anh V và ông Trần Công C đứng tên quản lý, điều hành. Đến năm 2010, anh V giao nhà xưởng và công ty cho ông Trần Công C và đến năm 2014 thì công ty giải thể.

Năm 2011, Nhà nước thu hồi một phần đất của thửa đất nêu trên và đền bù 823.064.320 đồng; anh V nhận tiền nhưng chỉ trả cho ông T 600 triệu đồng thông qua ông C. Ngày 28/5/2018, UBND quận Đ cấp GCNQSDĐ cho anh Huỳnh Ngọc V và vợ là chị Nguyễn Thị Mộng N với diện tích đất còn lại là 331m2, nhưng anh V không thông báo cho ông T biết. Ông T khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận diện tích đất nêu trên và tài sản trên đất là của ông và bà D; yêu cầu hủy GCNQSDĐ đứng tên anh V, chị N; ông T tự nguyện trả công cho anh V đứng tên giúp diện tích đất nêu trên số tiền 01 tỉ đồng.

Đối với việc giải quyết vụ án trên, hiện có 03 ý kiến như sau:

Ý kiến thứ nhất cho rằng: Năm 1993, bà L chuyển nhượng đất cho ông K sử dụng, nhưng thực chất là chuyển nhượng cho anh V theo giấy mua bán quyền sử dụng đất tự lập ngày 29/10/1993. Tại tờ đăng ký nhà, đất ngày 05/10/1999, anh V kê khai nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng của bà L ngày 29/10/1993, nhà tự xây ngày 20/10/1995 và được UBND quận Đ xác nhận vào ngày 12/12/1999. Ngày 31/12/2003, UBND quận Đ cấp số nhà cho anh V và anh V trong quá trình sử dụng đất có thực hiện nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước. Mặt khác, tờ giấy cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giữa bên bán (bà L) với bên mua (anh V), ông T không phải là người nhận chuyển nhượng đất của bà L.

Ngoài ra, ông Võ Hồng M khai rằng, ông là người chứng kiến giao dịch chuyển nhượng đất giữa bà L và ông T; cũng là người trực tiếp giao vàng cho bà. Tuy nhiên, giấy tờ viết tay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/10/1993 giữa bà L và ông K thể hiện rõ ông K là người giao toàn bộ số vàng trên cho bà L. Do đó, lời khai của ông M chưa có cơ sở vững chắc.

Đối với số tiền 600 triệu đồng, ông T cho rằng, đây là tiền đền bù cho phần nhà, đất của ông. Ông T yêu cầu anh V chuyển cho ông C, nhưng bản sao kê ngân hàng từ ngày 03/11/2011 đến ngày 04/11/2011 chỉ ghi nội dung “chuyển cho anh C mượn”, không nêu rõ là tiền liên quan đến phần đất đền bù, ông T cũng không có chứng cứ nào khác để chứng minh yêu cầu của mình.

Vì các lý do trên, ông T yêu cầu xác định ông và bà D nhận chuyển nhượng thửa đất số 581, tờ bản đồ số 47, diện tích 331m2 ở quận Đ từ bà L là không hợp lý. Theo đó, không công nhận ông T có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trên, đồng thời không chấp nhận yêu cầu hủy GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà do UBND quận Đ cấp cho anh V và chị N.

Về phần nhà xưởng, anh V xác nhận là của Công ty X chi tiền xây dựng và đồng ý bồi thường lại số tiền trên theo kết quả thẩm định giá cho Công ty X. Tuy nhiên, anh V là Giám đốc, đại diện theo pháp luật của Công ty X xác nhận số tiền xây dựng nhà xưởng là của ông T chi trả, nên buộc anh V hoàn trả cho ông T số tiền 146.340.000 đồng.

Ý kiến thứ hai cho rằng: Việc anh V trình bày năm 1993, anh nhận chuyển nhượng diện tích đất trên của bà L với giá 23 lượng vàng 24k đã thanh toán và nhận đất, sử dụng ổn định, được cấp GCNQSDĐ không có việc đứng tên giúp GCNQSDĐ cho ông T là không có căn cứ vì:

Bà L (bên chuyển nhượng đất) cho biết, năm 1993 bà đại diện cho gia đình chuyển nhượng diện tích đất khoảng 700m2 cho ông T với giá 23 lượng vàng 24k, ông T đi cùng với ông K và ông M, ông T nói với bà là nhờ ông K đứng tên giúp. Năm 1999, bà viết thêm giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi ngày 29/10/1993 với nội dung chuyển nhượng diện tích đất khoảng 700m2 cho anh V. Lời trình bày của bà phù hợp với lời xác nhận của ông M (ông M xác định người nhận chuyển nhượng đất là ông T, còn anh V chỉ là người đứng tên giúp cho ông T); phù hợp với cam đoan của ông K lập ngày 08/8/1999 với nội dung nhờ bà L ký giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh V đứng tên.

Anh V cho rằng ông K nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà L trước và đến năm 1999, ông nhận chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất của ông K, nhưng giấy chuyển nhượng giữa anh V với bà L được ký vào năm 1999 không thể hiện về giá cả, việc thanh toán chỉ ghi “việc mua bán khẳng định là không thay đổi đã thanh toán xong”. Do đó, anh V không cung cấp được chứng cứ chứng minh về việc chuyển nhượng, việc có 23 lượng vàng 24k để thanh toán và không phù hợp với tờ cam kết của ông K, lời khai của bà L và ông M.

Như vậy, trên cơ sở các tài liệu, chứng cứ, có căn cứ xác định ông T đã chi trả số vàng để nhận chuyển nhượng đất của bà L, do ông T mang quốc tịch Australia nên đã nhờ ông K và sau đó là anh V đứng tên giúp.

Về áp dụng pháp luật: Áp dụng Án lệ số 02/2016/AL được Chánh án Tòa án nhân dân tối cao công bố tại Quyết định số 220/QĐ-CA ngày 06/4/2016 (Án lệ số 02/2016/AL) để công nhận diện tích 331m2 đất cùng tài sản trên đất, thuộc thửa số 581, tờ bản đồ số 17, địa chỉ quận Đ là của ông T và bà D. Ông T có trách nhiệm trả cho anh V khoản tiền công bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất. Do anh V đã có thời gian đứng tên, quản lý diện tích đất trên nên cần xem xét công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất của anh V là ngang bằng với ông T (người đã trả tiền để nhận chuyển nhượng đất của bà L). Cụ thể, căn cứ kết quả thẩm định giá thì giá trị quyền sử dụng đất trên là 22.609.565.291 đồng. Sau khi trừ số tiền gốc 1.185.650.000 đồng (tương đương 23 lượng vàng 24k), ông T và anh V được hưởng lợi nhuận là 21.423.915.000 đồng. Do đó, ông T và bà D có trách nhiệm trả cho anh V khoản tiền công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất là 10.771.957.000 đồng.

Ý kiến thứ ba và cũng là ý kiến của tác giả: Việc chỉ căn cứ vào giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/10/1993 do ông V đứng tên và GCNQSDĐ do UBND quận Đ cấp cho anh V để xác định đất tranh chấp là của anh V và không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T (theo quan điểm thứ nhất) là không có căn cứ, không đánh giá toàn diện chứng cứ có trong hồ sơ vụ án.

Đối với ý kiến thứ hai, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T, công nhận 331m2 đất cùng tài sản trên đất cho ông T, bà D là đúng, phù hợp với các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. Tuy nhiên, áp dụng Án lệ số 02/2016/AL để tính công sức bảo quản, gìn giữ, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất của anh V và buộc ông T, bà D trả cho anh V số tiền 10.771.957.000 đồng là chưa hợp lý.

Theo tác giả, cần áp dụng pháp luật để giải quyết vụ án như sau:

Một là, anh V không được hưởng 1/2 của phần giá trị chênh lệch tăng thêm. Bởi lẽ, các tình tiết, sự kiện pháp lý của vụ án trên hoàn toàn khác với Án lệ số 02/2016/AL. Ông T trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bỏ tiền chi phí xây dựng nhà xưởng, xây bờ kè suối, duy trì hoạt động, bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, còn ông V chỉ đứng tên hộ ông T từ năm 1999, đến ngày 28/5/2018 anh V được UBND quận Đ cấp GCNQSDĐ. Tài liệu, chứng cứ thể hiện trên thực tế cũng cho thấy, anh V không phải là người tìm mua đất cho ông T và anh V cũng không bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất.

Hai là, về giá trị 331m2 đất, theo kết quả định giá là 22.609.565.291 đồng, đây là giá trị của đất thổ cư, nhưng trong GCNQSDĐ do UBND quận Đ cấp cho anh V xác định anh V vẫn đang nợ tiền thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất là 970.376.000 đồng, mà chưa xác minh tại Chi cục thuế quận Đ để làm rõ số tiền nợ thuế này. 

Ba là, cần xác định phần giá trị chênh lệch tăng thêm là 22.609.565.291 đồng - 1.185.650.000 đồng (tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) - 600.000.000 đồng (tiền kè bờ đá) - 970.376.000 đồng (tiền thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi được cấp GCNQSDĐ anh V còn nợ).