1. Nội dung vụ án

Ngày 11/9/2010, tại Văn phòng Công ty X, bà Huỳnh Lưu T đặt cọc 150.000.000 đồng mua đất nền RH ký hiệu nền L47 tại phường M, thành phố P, tỉnh B có diện tích 352,36m2, đơn giá 9.680.000 đồng/m2, thành tiền 3.410.844.800 đồng.

Ngày 16/9/2010, bà T tiếp tục nộp 361.626.720 đồng chuyển khoản qua Ngân hàng Y, đồng thời hai bên ký hợp đồng góp vốn đầu tư dự án khu biệt thự RH số 76/ROHILL/RĐG (Hợp đồng 76). Tổng số tiền bà T đã góp là 511.626.720 đồng.

Sau khi ký kết hợp đồng góp vốn, bà T không nộp thêm bất kỳ khoản tiền nào. Do đó, ngày 18/01/2014, Công ty X gửi thông báo số 56/TB-TH-RĐ với nội dung chấm dứt hợp đồng góp vốn đầu tư nền đất L47 thuộc dự án khu biệt thự RH và tuyên bố đơn phương thanh lý hợp đồng theo quy định tại điểm c, khoản 7.1, Điều 7 của Hợp đồng 76.

Nguyên đơn bà Huỳnh Lưu T cho rằng: Trong quá trình góp vốn, bà T yêu cầu Công ty X cung cấp chứng cứ thể hiện công ty có quyền hợp pháp đối với lô đất đem ra giao dịch, nhưng phía Công ty X không xuất trình được. Do đó, bà T ngưng nộp số tiền còn lại cho Công ty X. Nay bà T khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu; buộc Công ty X phải trả lại cho bà T số tiền 511.626.720 đồng bà T đã nộp và bồi thường thiệt hại khoản tiền lãi hàng tháng là 330.510.850 đồng; tổng cộng 842.137.572 đồng.

Bị đơn Công ty X (bà Đặng Thị Ngọc D đại diện theo ủy quyền) không đồng ý yêu cầu khởi kiện của bà T, vì cho rằng bà T đã vi phạm tiến độ góp vốn dẫn đến phát sinh tiền lãi chậm góp vốn theo Hợp đồng 76 tính đến ngày 30/6/2014 là 1.319.655.853 đồng. Lẽ ra Công ty X yêu cầu bà T trả số tiền trên nhưng Công ty X chỉ lấy số tiền 511.626.720 đồng, không yêu cầu bà T phải trả thêm số tiền chênh lệch.

2. Quá trình giải quyết vụ án:

Tại Bản án sơ thẩm số 02/2017/DS-ST ngày 17/01/2017 của TAND thành phố P, tỉnh B, đã quyết định:

“Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Huỳnh Lưu T về “yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng góp vốn đầu tư Dự án biệt thự RH số 76/ROHILL/RĐG ngày 16/9/2010”.

Xác định: Hợp đồng góp vốn đầu tự Dự án khu biệt thự RH số 76/ROHILL/RĐG ngày 16/9/2010 được ký giữa Công ty X và bà Huỳnh Lưu T là giao kết hợp đồng dân sự đúng pháp luật.

Không chấp nhận yêu cầu của bà Huỳnh Lưu T buộc Công ty X phải trả 511.626.720 đồng tiền đã nộp và 330.510.852 đồng tiền bồi thường thiệt hại và tiền lãi.

Chấp nhận yêu cầu của Công ty X là không trả lại cho bà Huỳnh Lưu T số tiền 511.626.720 đồng do vi phạm hợp đồng.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí và tuyên quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 20/01/2017, bà Huỳnh Lưu T kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm.

Tại Bản án phúc thẩm số 90/2017/DS-PT ngày 25/7/2017 của TAND tỉnh B, đã quyết định:

“1. Không chấp nhận kháng cáo của bà Huỳnh Lưu T; sửa một phần Bản án sơ thẩm số 02/2017/DS-ST ngày 17/01/2017 của TAND thành phố P.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Huỳnh Lưu T về “yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng góp vốn đầu tư Dự án khu biệt thự RH số 76/ROHILL/RĐG ngày 16/9/2010”.”.

Xác định: Hợp đồng góp vốn đầu tư Dự án khu biệt thự RH số 76/ROHILL/RĐG ngày 16/9/2010 được ký giữa Công ty X và bà Huỳnh Lưu T là giao kết hợp đồng dân sự đúng pháp luật.

Không chấp nhận yêu cầu của bà Huỳnh Lưu T buộc Công ty X phải trả 511.626.720 đồng tiền đã nộp và 330.510.852 đồng tiền bồi thường thiệt hại và tiền lãi.

Ngoài ra, Bản án phúc thẩm còn quyết định về án phí.

Ngày 28/6/2018, bà Huỳnh Lưu T có đơn đề nghị giám đốc thẩm đối với Bản án phúc thẩm.

Quyết định giám đốc thẩm số 44/2020/DS-GĐT ngày 06/7/2020 của Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 261/QĐKNGĐT-VKS-DS ngày 19/11/2019 của Viện trưởng VKSND cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh, hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm, Bản án phúc thẩm; giao hồ sơ vụ án cho TAND thành phố P, tỉnh B để xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

3. Những vấn đề cần rút kinh nghiệm

Tại Điều 39 Luật Nhà ở năm 2005 quy định: “Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng”; Điều 9 Nghị định số 71/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định: “Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn với điều kiện sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án”. Do đó, điều kiện ký kết hợp đồng góp vốn để huy động vốn đầu tư xây dựng hạ tầng cơ sở kỹ thuật nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng xong và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng.

Xét, trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án hai cấp chưa thu thập các tài liệu, chứng cứ làm rõ tại thời điểm Công ty X ký kết hợp đồng góp vốn với bà T thì Công ty X đã giải phóng mặt bằng và tiến hành khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án hay chưa. Từ đó, mới xem xét Hợp đồng 76 ngày 16/9/2010 có hiệu lực pháp luật hay không. Tòa án hai cấp chỉ căn cứ vào Quyết định số 1712/QĐ-UBND ngày 26/6/2009 và Quyết định số 1543/QĐ-UBND ngày 18/7/2011 của UBND tỉnh B để xác định tính có hiệu lực của Hợp đồng 76 là chưa đủ cơ sở.

Mặt khác, căn cứ Điều 2, Điều 7 Hợp đồng 76 thì Công ty X phải hoàn tất cơ sở hạ tầng và bàn giao đất nền đất dự kiến 24 tháng, kể từ ngày ký Hợp đồng và nếu có chậm thực hiện, thì chậm tối đa không quá 06 tháng kể từ ngày đến hạn. Do đó, đền ngày 16/3/2013 là hạn cuối cùng để Công ty X bàn giao nền đất cho bà T. Tuy nhiên, Tòa án không thu thập tài liệu, chứng cứ để chứng minh thời điểm Công ty X hoàn tất cơ sở hạ tầng là khi nào có đúng tiến độ đã cam kết hay không, trong khi đến năm 2016 thì Công ty X mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô L47. Từ đó để xác định lỗi của Công ty X và bà T trong việc Hợp đồng góp vốn không được thực hiện.

Xét thấy, Tòa án hai cấp thu thập chứng cứ và chứng minh chưa đầy đủ để làm rõ các vấn đề nêu trên mà đã tuyên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, chưa xem xét toàn diện các tình tiết khách quan của vụ án, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự.