Đánh giá tác động khách quan quy định về thời hạn sử dụng của nhà chung cư.

Góp ý vào khoản 1 Điều 58 về thời hạn sử dụng nhà chung cư, đại biểu Lê Thị Thanh Lam – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hậu Giang cho rằng, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời hạn sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định thiết kế của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Tại khoản 2 Điều 58, thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu và chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Đại biểu Lê Thị Thanh Lam nêu quan điểm, thời hạn sử dụng nhà chung cư quyết định cần thiết đến quyền sở hữu, tác động đến quyền lợi của người dân, doanh nghiệp, thị trường bất động sản. Vì vậy, ban soạn thảo cần đánh giá tác động khách quan quy định về thời hạn sử dụng của nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Bởi quyền sở hữu đối với tài sản của công dân được Nhà nước đảm bảo, thống nhất theo Hiến pháp năm 2013, Luật Đầu tư năm 2020 và phát huy một số nội dung còn phù hợp của Luật Nhà ở năm 2014, quy định sở hữu nhà ở và nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất.

Nêu quan điểm về sở hữu nhà chung cư, đại biểu Phạm Văn Hòa – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Tháp cho rằng, mặc dù trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không đề cập nhưng cần quy định nhà chung cư phải có thời hạn sử dụng theo quy định của Luật Đất đai. Đại biểu nêu ví dụ đất của nhà đầu tư, xây dựng nhà và đất đai quy định cấp để sử dụng lâu dài, không có thời hạn là đúng. Nếu đất của Nhà nước cấp cho nhà đầu tư có thời hạn, đại biểu cho rằng không có lý do gì xây dựng nhà chung cư không có thời hạn. Đây là một vấn đề cần được tiếp tục nghiên cứu. “Đất thì có thời hạn, nhà ở thì vĩnh viễn là chuyện rất không nên, cần phải quan tâm đến vấn đề này”, đại biểu Phạm Văn Hòa nêu quan điểm.

Cùng quan điểm trên, đại biểu Phạm Thị Thanh Mai – Đoàn đại biểu Quốc hội Thành phố Hà Nội cũng mong muốn cơ quan chủ trì thẩm tra, cơ quan chủ trì soạn thảo xem xét đến quy định như ý kiến của đại biểu Phạm Văn Hòa về niên hạn sử dụng đối với một số các nhà chung cư, gắn với thời hạn sử dụng đất. Vấn đề này hiện nay trong Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã có một số các nhà ở thương mại đã thực hiện theo phương thức này.

Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ: Cần có giải pháp hợp lý, hài hòa và vì mục tiêu phát triển chung.

Quan tâm đến các quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ quy định tại Chương V của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Phạm Thị Thanh Mai – Đoàn đại biểu Quốc hội Thành phố Hà Nội tán thành với hướng chỉnh lý đối với các chung cư cũ xây dựng trước năm 1994 quy định tại các Điều 68, 69, 70 của dự thảo luật, đó là tiếp tục thực hiện áp dụng hệ số K (Hệ số K là hệ số dùng để tính giá đất cụ thể trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương và bảng giá đất. Hệ số K do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành) và đối với các chung cư sau năm 1994, các chủ sở hữu nhà chung cư phải có trách nhiệm đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư và được nộp kinh phí này theo tiến độ dự án hoặc sau khi bàn giao căn hộ theo phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư được phê duyệt. Trong trường hợp không đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư được bồi thường quyền sử dụng đất và giá trị nhà ở còn lại (nếu có) theo quy định của Chính phủ. Đại biểu Phạm Thị Thanh Mai cho rằng đây là một điểm sẽ tháo gỡ được những vướng mắc hiện nay trong cải tạo chung cư cũ tại các đô thị lớn.

Cũng góp ý về quy định liên quan đến cải tạo nhà chung cư cũ, đại biểu Lê Thanh Hoàn – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Thanh Hoá tán thành với quy định của dự thảo luật; đồng thời đề nghị bổ sung quy định về quyền tự quyết cho chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở như quyền chuyển nhượng, cho thuê các khu đất sử dụng chung, bán căn hộ cho tổ chức, cá nhân khác để thực hiện việc khai thác khu đất có hiệu quả. Tối đa hóa giá trị đất đai hoặc quy đổi giá trị sử dụng đất thành cổ phần góp vốn với cơ chế phân chia lại lợi nhuận cho các chủ sở hữu nhà bị phá dỡ; cũng như có các giải pháp trưng mua với thiểu số hộ gia đình không đồng ý và cơ chế bồi thường bổ sung nếu có lợi nhuận tăng thêm cho người bị trưng mua.

Tham khảo kinh nghiệm một số quốc gia, đại biểu Lê Thanh Hoàn cho biết, việc xây dựng lại nhà chung cư cũ thường cần một tỷ lệ đồng thuận nhất định. Ví dụ 2/3 đồng ý của chủ sở hữu nhà ở theo Đạo luật chung cư Thái Lan hay Luật Cải tạo chung cư Nhật Bản tỷ lệ 4/5, Hàn Quốc cũng yêu cầu tỷ lệ 4/5. Tại Hoa Kỳ có thể yêu cầu với tỷ lệ 4/5 hoặc 3/4 đồng thuận tùy theo luật của mỗi tiểu bang. Chung cư cũ và khu đất có thể bán cho nhà phát triển mới và có thể có cơ chế phân phối lại doanh thu cho các chủ sở hữu nhà chung cư cũ. Giải pháp này thường được thực hiện thông qua cơ chế điều chỉnh lại đất đai hoặc điều chỉnh lại đất đai theo chiều dọc. Trong đó, chủ sử dụng đất được tái phân bổ các căn hộ trong tòa nhà. Do đó, đại biểu đề nghị cần có giải pháp hợp lý, hài hòa và vì mục tiêu phát triển chung nhằm đáp ứng yêu cầu tái thiết, chỉnh trang đô thị, xây dựng lại các nhà chung cư cũ trong thời gian sớm nhất.

Trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền kiểm soát các quy định của hợp đồng mua bán nhà chung cư.

Quan tâm đến công tác quản lý nhà chung cư, vận hành nhà chung cư, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Ninh Bình cho biết, khoản 3 Điều 153 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp kinh phí bảo trì. Tuy nhiên lại không quy định biện pháp để bắt buộc người sở hữu phải đóng, mà dự thảo luật thì chỉ mới quy định việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì đối với chủ đầu tư. Trong thực tế khi chung cư xuống cấp cần kinh phí để sửa chữa, bảo trì các hạng mục xuống cấp nhưng không đủ kinh phí cần phải thu thêm, nhất là đối với các chung cư xây dựng trước năm 2006 không có quỹ bảo trì. Trên thực tế, có nhiều chủ sở hữu vì lý do nào đó không chịu đóng kinh phí, điều này dẫn đến khó khăn cho công tác bảo trì, sửa chữa chung cư, gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các hộ gia đình khác nhưng ban quản trị không có biện pháp nào để buộc các chủ sở hữu phải đóng. Do vậy, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát, bổ sung hành vi không đóng kinh phí bảo trì của chủ sở hữu căn hộ là hành vi bị nghiêm cấm vào Điều 3, làm cơ sở để Chính phủ ban hành quy định xử phạt hành chính và áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành đối với hành vi này.

Về nội dung quản lý, sử dụng nhà chung cư, đại biểu cho biết, theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 142 quy định: “chỗ để xe ô tô nhà chung cư có thể được chủ sở hữu căn hộ thuê hoặc mua, việc thuê hoặc mua này có thể ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ hoặc là hợp đồng riêng”. Đại biểu băn khoăn, trường hợp nếu người sở hữu căn hộ mua chỗ để xe ô tô bằng hợp đồng riêng, khi họ bán căn hộ của họ sở hữu có bắt buộc phải bán luôn chỗ để xe ô tô hay không; hay có quyền giữ lại chỗ để xe ô tô này mặc dù không còn sở hữu căn hộ tại chung cư đó.

Dự thảo luật chỉ đề cập đến việc chỗ để xe ô tô của khu chung phải đảm bảo nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước, sau mới dành chỗ để xe công cộng. Vấn đề này chưa được quy định rõ ràng sẽ dẫn đến bất cập là có trường hợp cư dân đã bán căn hộ không còn sở hữu căn hộ nào tại chung cư nhưng vẫn còn sở hữu chỗ để xe. Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát quy định rõ vấn đề này trong dự thảo luật; đồng thời đề nghị quy định rõ trong luật về cơ quan có thẩm quyền phải kiểm soát các quy định của hợp đồng mua bán nhà chung cư đảm bảo quyền lợi của người mua.

Về hình thức tổ chức họp hội nghị nhà chung cư, đại biểu cho biết khoản 2 Điều 143 dự thảo quy định hình thức họp đã mở hơn so với luật năm 2014, đó là thay vì bắt buộc chỉ họp bằng hình thức trực tiếp, trong trường hợp do dịch bệnh, thiên tai thì có thể họp trực tuyến hoặc kết hợp họp trực tiếp và họp trực tuyến. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy có nhiều nhà chung cư có quy mô lớn, số dân nhiều nên việc tổ chức hội nghị nhà chung cư trực tiếp là không khả thi.

Tại khoản 3 Điều 1 Thông tư số 06 ngày 31/10/2019 của Bộ Xây dựng cũng đã có quy định "khuyến khích chủ đầu tư, Ban Quản trị, đơn vị quản lý vận hành, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư áp dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ thông tin trong quá trình quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư", cùng với xu hướng áp dụng công nghệ định danh chủ sở hữu theo mã căn hộ thì việc họp trực tuyến hoặc kết hợp trực tiếp với trực tuyến sẽ là hình thức phù hợp và khả thi.

Do vậy, đại biểu đề nghị dự thảo sửa đổi quy định cho phép tổ chức họp hội nghị nhà chung cư bằng các hình thức trực tiếp, trực tuyến hoặc kết hợp cả trực tiếp với trực tuyến trong mọi hoàn cảnh chứ không chỉ cho phép họp trực tuyến hoặc kết hợp cả họp trực tiếp và trực tuyến trong trường hợp thiên tai, dịch bệnh.

Thay mặt cơ quan chủ trì soạn thảo và cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng đã giải trình vấn đề đại biểu nêu liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Về thời hạn sử dụng nhà chung cư, có ý kiến cho rằng cần phải quy định rõ hơn. Thời hạn quy định trong dự thảo luật là niên hạn sử dụng nhà chung cư theo thiết kế, là công trình xây dựng thực hiện theo quy định pháp luật về xây dựng sẽ phải có niên hạn sử dụng. Trong quá trình sử dụng sẽ có kiểm định, khi hết niên hạn sẽ có kiểm định đánh giá chất lượng hoặc khi xảy ra những sự kiện động đất, hỏa hoạn…Những sự kiện có thể làm ảnh hưởng đến chất lượng nhà chung cư sẽ có đánh giá để kiểm định chất lượng về mức độ an toàn để sử dụng. Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng khẳng định: “Niên hạn sử dụng nhà không gắn với vấn đề quyền sở hữu và quyền sử dụng đất của chủ sở hữu nhà chung cư, đây là 2 vấn đề khác nhau và không có nghĩa niên hạn sử dụng gắn với thời hạn thực tế sẽ sử dụng, mà còn liên quan đến các quy định về kiểm định”.

Liên quan đến vấn đề sở hữu có thời hạn nhà chung cư, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết, nội dung này Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã thảo luận, cho ý kiến, dư luận chung không đồng tình, vì vậy cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra thống nhất quy định với tinh thần đất sử dụng nhà chung cư là đất ở lâu dài. Khi nhà chung cư xuống cấp, có nguy cơ đổ sập sẽ thực hiện việc di dời, cưỡng chế di dời trong trường hợp cần thiết để xây dựng lại nếu vẫn còn phù hợp với quy hoạch.

Trong trường hợp này, các chủ sở hữu nhà chung cư sẽ thỏa thuận với chủ đầu tư là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng lại nhà ở thương mại và có phương án bồi thường, tái định cư, hỗ trợ như quy định trong dự thảo luật. Cũng có trường hợp không thỏa thuận được, trong một thời hạn nhất định Chính phủ sẽ quy định tiến hành thỏa thuận mà không được, khi đó Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ thu hồi đất của nhà chung cư để đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư. Đây cũng là một giải pháp mới được rất nhiều ý kiến đồng tình ủng hộ để tháo gỡ vướng mắc, ách tắc hiện nay trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.