Về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng đất hoặc quy định 02 loại thời hạn sở hữu nhà chung cư. Tại phiên họp UBTVQH tháng 3/2023, Chính phủ đã trình 02 Phương án (Phương án 1 quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn; Phương án 2 không quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn) để UBTVQH xem xét, cho ý kiến. Qua thẩm tra sơ bộ của các cơ quan của Quốc hội và tham vấn ý kiến cho thấy Phương án 1 không nhận được sự đồng tình của nhiều cơ quan, tổ chức hữu quan và dư luận xã hội; đồng thời, UBTVQH nhận thấy đây là vấn đề có tính nhạy cảm cao, tác động lớn đến xã hội và vẫn còn có những ý kiến chưa thống nhất, do đó đã đề nghị Chính phủ cân nhắc. Sau khi xem xét toàn diện các khía cạnh có liên quan, Chính phủ đã tiếp thu không quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để trình Quốc hội cho ý kiến. Bên cạnh đó, để khắc phục những vướng mắc, bất cập trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay, trên cơ sở ý kiến của UBTVQH, ý kiến thẩm tra của các cơ quan của Quốc hội và ý kiến của ĐBQH, dự thảo Luật đã bổ sung, làm rõ các nội dung về thời hạn sử dụng nhà chung cư; các trường hợp phá dỡ nhà chung cư; quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc di dời, phá dỡ và đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư (niên hạn sử dụng); trách nhiệm của các chủ thể có liên quan khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; trình tự, thủ tục, thẩm quyền, trách nhiệm di dời người dân ra khỏi khu chung cư và trình tự, thủ tục đầu tư dự án cải tạo lại nhà chung cư nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn về vấn đề này.

Tuy nhiên, tại phiên thảo luận về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn có ý kiến đề nghị quy định thời hạn sở hữu nhà ở gồm 02 loại: không xác định thời hạn (lâu dài) và có thời hạn sở hữu. Đồng thời, cần dự liệu phương án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khả thi hơn trong giai đoạn nhiều năm tới khi các nhà chung cư hiện đại, mới xây dựng trong thời gian gần đây đều xây tối đa hệ số cao tầng, sau này khi cải tạo, xây dựng lại không thể nâng chiều cao thêm nữa và dự án không đủ hấp dẫn nhà đầu tư nếu phải thực hiện cơ chế bồi thường với hệ số K như hiện nay.

Cụ thể, góp ý vấn đề này đại biểu Tạ Văn Hạ, đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Nam đưa ra phân tích, tại Chương V dự thảo Luật quy định nhà chung cư phải có thời hạn. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, nhưng lại chưa quy định rõ quyền sở hữu, nên giữa vấn đề được sở hữu lâu dài, vĩnh viễn với thời hạn đang không rõ ràng.

Nêu kinh nghiệm thực tế, đại biểu Tạ Văn Hạ đặt vấn đề, bây giờ toàn bộ nhà chung cư chủ yếu là nhà cao tầng, ở độc lập và chịu tác động của tự nhiên rất lớn, vậy tuổi thọ tính thế nào nếu chúng ta không quy định giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nếu thỏa thuận giữa người mua và chủ đầu tư có thời hạn thì cấp giấy có thời hạn. Hết thời hạn lại giao cho nhà đầu tư sở hữu đất, do thương lượng. Quy định như vậy đang tạo cách hiểu không rõ ràng, công khai, rõ ràng, minh bạch để người dân khi mua nhà có lựa chọn

Dẫn chứng thực tế, đại biểu Tạ Văn Hạ cho rằng, thực tế chung cư có thời hạn 50 năm, 70 năm hay 90 năm giá mua sẽ khác nhau, vì vậy người dân chỉ được hưởng lợi khi quy định minh bạch hơn về thời hạn nhà chung cư. Vì vậy cần bổ sung chương 5 của dự thảo Luật cụ thể hơn, không chỉ quy định chung chung, bảo vệ quyền lợi cho người dân cũng như cơ quan nhà nước, chủ đầu tư khi cải tạo lại chung cư khi hết niên hạn sử dụng.

Đại biểu Tạ Văn Hạ cũng đề cập thêm đến việc cần đa dạng thêm cơ chế cho thuê nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp là cho thuê và quy định thêm về quyền sở hữu trong Luật này, vì nếu để lẫn lộn vừa là nhà mua, vừa là nhà cho thuê sẽ rất khó khi muốn cải tạo, sửa chữa công trình, đảm bảo sự thuận tiện cho cơ quan quản lý. 

Đồng tình với quan điểm của đại biểu Tạ Văn Hạ, đại biểu Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội Thành phố Hà Nội cũng cho rằng, cần làm rõ về thời hạn sử dụng và thời hạn sở hữu nhà chung cư, bởi nếu không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư thì trong tương lai, khi tất cả những đô thị lớn toàn là nhà chung cư, sẽ không có cách nào để xử lý, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà khi thực tế trông cùng một tòa nhà, thiết kế như nhau, độ bền như nhau nhưng mang ra bán, căn hộ có thời hạn sẽ được trả giá thấp hơn căn hộ không có thời hạn. Như vậy, phần tiền chênh lệch đấy không phải là người mua nhà được hưởng lợi mà người hưởng lợi chính là nhà đầu tư phát triển. Trong khi đó, khi công trình xuống cấpm cần phải phá dỡ toàn bộ chung cư để xây lại, thì người sở hữu nhà không thời hạn hay có thời hạn vẫn sẽ phải đóng tiền để xây dựng lại. Theo quy định hiện nay, thì quyền lợi sau này được hưởng lợi như nhau, nhưng trước mắt người mua nhà vẫn sẽ phải bỏ số tiền nhiều hơn để mua được căn hộ chung cư sở hữu không thời hạn.

Do vậy, việc lựa chọn phương án không quy định thời hạn nhà chung cư cần nghiên cứu kỹ lưỡng hơn để đảm bảo lợi ích chính đáng của người dân, khách hàng. Do đó để đồng bộ, theo đại biểu Hoàng Văn Cường, cần phải sửa trong Luật Đất đai thời hạn sử dụng đất đối với nhà chung cư là có thời hạn và nên cho thuê trả tiền một lần theo thời hạn của tuổi thọ công trình. Nếu chúng ta cho thuê trả tiền một lần, thậm chí chi phí cho đầu tư phát triển nhà chung cư thấp đi và hết thời hạn đấy chúng ta lại cho thuê lại. Nếu nhà chung cư còn tồn tại dài hơn, chúng ta lại cho người ta kéo dài thời gian thuê và như vậy quyền lợi của tất cả mọi người được đảm bảo và không xảy ra tình trạng hết thời hạn quyền nhà không còn nhưng quyền đất vẫn còn và không có cách nào để xử lý trong trường hợp này. Do vậy, theo đại biểu Hoàng Văn Cường nên quy định sở hữu nhà chung cư theo hướng phải có thời hạn.

Cũng cùng quan điểm, đại biểu Phạm Trọng Nghĩa, đại biểu Quốc hội tỉnh Lạng Sơn cũng cho rằng cần phân biệt giữa thời hạn sử dụng và thời hạn sở hữu. Trải qua rất nhiều lần sửa đổi Luật Đất đai, Đảng và Nhà nước ta đều khẳng định một quan điểm, là khi đã giao đất ở thì ổn định lâu dài, không xác định thời gian sử dụng đối với sở hữu đất ở.

Đại biểu Phạm Trọng Nghĩa nêu rõ, đối với đất ở để xây dựng nhà chung cư thì có thể có hai loại, đối với những dự án được Nhà nước giao đất không xác định thời hạn, như vậy thời hạn sở hữu nhà chung cư đấy theo thời hạn sở hữu đất thì không xác định thời hạn; nhưng đối với những dự án Nhà nước giao đất chỉ khoảng 50, năm, 70 năm thì thời hạn sở hữu nhà chung cư phải theo thời hạn sử dụng đất đã được giao làm dự án. Đối với trường hợp đất giao sở hữu không xác định thời hạn thì thời gian sử dụng nhà chung cư vẫn phải có thời hạn theo tiêu chuẩn về kỹ thuật đối với nhà chung cư đó. Như vậy nhà chung cư vẫn thuộc sở hữu của người chủ sở hữu nhưng quyền sử dụng của người chủ sở hữu đấy thì được giới hạn theo tuổi thọ nhà chung cư. Do đó, quan điểm của đại biểu Phạm Trọng Nghĩa cũng đồng tình với quan điểm nên quy định sở hữu nhà chung cư theo hướng phải có thời hạn.

Theo đại biểu Đồng Ngọc Ba, đại biểu Quốc hội tỉnh Bình Định nêu quan điểm. Dù dự thảo luật đã phân biệt rất rõ về thời hạn sử dụng và vấn đề sở hữu. Thời hạn sử dụng đã quy định trong dự thảo luật ở Điều 58 đã hoàn thiện, đầy đủ hơn. Thời hạn sử dụng liên quan đến tiêu chuẩn kỹ thuật, an toàn trong sử dụng nhà chung cư, bổ sung để đảm bảo trong mọi trường hợp sử dụng nhà chung cư phải an toàn; Bổ sung quy định để công bố vấn đề về thời hạn sử dụng nhà chung cư khi hết hạn và vấn đề này được phân biệt rất rõ với quyền sở hữu là quyền tài sản. Tuy nhiên, vấn đề cần làm rõ hiện nay là có quy định thêm một loại nhà chung cư có thời hạn sở hữu hay không? Theo đại biểu Đồng Ngọc Ba, việc này, cần phải xem xét kỹ về cơ sở chính trị, cơ sở thực tiễn, còn cơ sở pháp lý thì quy định rõ tại Luật Đất đai về thời hạn sử dụng loại đất để xây dựng nhà chung cư. Theo đại biểu Đồng Ngọc Ba, vấn đề mấu chốt ở chỗ có quy định loại đất ở có thời hạn hay không cần phải tính toán rất kỹ lưỡng.