Nội dung vụ án

Cụ Nguyễn Thị Tr và cụ Đặng Văn A tạo lập được phần đất có diện tích khoảng 3.000m2, tọa lạc tại ấp C, xã H, huyện L, tỉnh ST. Cụ A chết ngày 22/5/1997, cụ Tr tiếp tục quản lý sử dụng đất. Trên phần đất này, cụ Tr cho các con mượn để cất nhà ở tạm, trong đó có bà Đặng Thị M và ông Nguyễn Văn Ng là con gái và con rể của cụ Tr. 

Trong thời gian ở trên đất, ông Ng và bà M đã tự ý kê khai, đăng ký và được UBND huyện L, tỉnh ST cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) tại thửa số 476, diện tích 2.230m2, tờ bản đồ số 04 (thửa đất số 476) với lý do cụ Tr đã chuyển nhượng phần đất này cho ông Ng, bà M.

Việc ông Ng, bà M được cấp GCNQSDĐ cụ Tr không biết vì phần đất trên cụ Tr chỉ cho ông Ng, bà M mượn cất nhà ở tạm, không chuyển nhượng cho ông Ng, bà M. Cụ Tr và sau này là những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của cụ Tr do ông Trần Việt H đại diện, yêu cầu Tòa án giải quyết huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/7/2007 và giấy tay chuyển nhượng đất vườn giữa cụ Tr với bà M ký ngày 7/9/1998, tuyên bố các hợp đồng trên là vô hiệu, giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu. 

Buộc bà M và ông Ng phải giao trả lại cho những người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của cụ Tr toàn bộ phần diện tích đất còn lại tại thửa đất số 476 và số tiền đền bù do thu hồi quyền sử dụng đất tại thửa số 476. Hủy GCNQSDĐ số AK 909642 do UBND huyện L cấp cho bà M và ông Ng ngày 19/12/2007 đối với thửa đất số 476.

Ông Ng, bà M không đồng ý với yêu cầu khởi kiện trên vì cho rằng đã nhận chuyển nhượng đúng quy định, có chính quyền địa phương xác nhận.

Quá trình giải quyết vụ án cho thấy, tại Bản án số 09/2019/DS - ST ngày 13/5/2019 của TAND huyện L, tỉnh ST (Bản án sơ thẩm), quyết định chấp nhận yêu cầu khởi kiện của cụ Nguyễn Thị Tr (đã chết), tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/9/2007 giữa cụ A, cụ Tr và 3 người con của 2 cụ với ông Ng, bà M và giấy tay chuyển nhượng đất vườn giữa cụ Tr với bà M vô hiệu.

Ngoài ra Bản án sơ thẩm còn đề cập đến việc xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu. Đồng thời, Bản án còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng, thi hành án.

Ngày 23/5/2019, ông Ng và bà M kháng cáo, đề nghị cấp phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn cũng như những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn.

Tại Bản án số 112/2019/DSPT ngày 5/9/2019 của TAND tỉnh ST (Bản án phúc thẩm), quyết định: Không chấp nhận kháng cáo của ông Ng, bà M. Giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

Ngày 7/10/2019, ông Ng và bà M đề nghị xem xét kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án phúc thẩm nêu trên.

Ngày 9/10/2020, Viện cấp cao 3 đã có Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 237 đối với Bản án phúc thẩm. 

Tại Quyết định giám đốc thẩm số 60/2021/DS-GĐT ngày 24/2/2021 của Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 237 ngày 9/10/2020 của Viện trưởng Viện cấp cao 3, hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm và Bản án phúc thẩm; giao hồ sơ vụ án cho TAND huyện L, tỉnh ST để xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

Những vấn đề cần rút kinh nghiệm

Theo Viện cấp cao 3, trong vụ án trên, các đương sự thống nhất đất tranh chấp có diện tích 2.230m2 thuộc thửa đất số 476 có nguồn gốc do cụ Đặng Văn A và cụ Nguyễn Thị Tr tạo lập. 

Cụ A, cụ Tr có 8 người con gồm: Bà Đặng Thị K, bà Đặng Thị Ph, bà Đặng Thị M, ông Đặng Văn V, ông Đặng Văn Nh, ông Đặng Văn Th, bà Đặng Thị S và bà Đặng Thị M. 

Đất tranh chấp hiện do vợ chồng bà M, ông Ng quản lý, sử dụng từ năm 1998 đến nay. Cụ Tr cho rằng, cụ cho vợ chồng bà M, ông Ng ở nhờ nhưng bà M, ông Ng đã tự ý kê khai đăng ký và được cấp GCNQSDĐ. Bà M, ông Ng không thừa nhận và cho rằng diện tích đất trên do cụ Tr chuyển nhượng cho bà M, ông Ng, đồng thời cung cấp các chứng cứ gồm Giấy tay chuyển nhượng đất vườn lập ngày 7/9/1998 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/7/2007.

Giấy tay chuyển nhượng đất vườn lập ngày 7/9/1998 có nội dung: Cụ Tr chuyển nhượng cho con là bà M 2 công đất vườn với giá 22 chỉ vàng 24kara, có chữ ký xác nhận của bên mua, bên bán và những người làm chứng là anh chị em trong gia đình gồm ông Đặng Văn V, bà Đặng Thị Ph, ông Đặng Văn Nh. 

Ông Nh xác định do bà M, cụ Tr không biết chữ nên nhờ người ký nhận thay và chữ ký của những người làm chứng là đúng. Sau khi lập giấy tay chuyển nhượng, bà M đã nhận đất sử dụng và lập lại hợp đồng chuyển nhượng và cụ Tr lăn tay trong hợp đồng nên có cơ sở xác định cụ Tr đã thực hiện việc chuyển nhượng đất trên cho bà M là có thật.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/7/2007, thể hiện: Cụ A, cụ Tr chuyển nhượng cho vợ chồng bà M, ông Ng diện tích đất 2.230m2 thuộc thửa đất số 476, theo GCNQSDĐ số 4767361 do UBND huyện L cấp ngày 2/1/1992 đứng tên cụ Đặng Văn An=, giá trị chuyển nhượng 20.000.000 đồng. Hợp đồng có dấu lăn tay của bên mua, bên bán, có 3 người con xác nhận và được chứng thực của UBND xã H, huyện L, tỉnh ST.

Cụ A, cụ Tr có tất cả 8 người con chung. Năm 1997 cụ A chết không để lại di chúc, do đó phần quyền sử dụng đất của cụ A đối với thửa đất số 476 trở thành di sản thừa kế, những người ở hàng thừa kế thứ nhất của cụ A đều có quyền định đoạt đối với phần quyền sử dụng đất thuộc thửa số 476 mà họ được hưởng theo quy định của pháp luật. 

Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/7/2007, UBND xã H lại chứng thực sau khi cụ A đã chết, trong hợp đồng cụ Tr lăn tay bên chuyển nhượng đất, bên nhận chuyển nhượng là bà M và có các con là bà Ph, ông Nh và ông V là không có đầy đủ các con của cụ A, cụ Tr. 

Bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ số tiền, nhận đất, xây nhà, sống ổn định trên đất từ năm 1998 đến nay, không bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử phạt về hành vi xây dựng trái phép. 

Căn cứ vào điểm b mục 2.3 khoản 2, phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao và Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thì giao dịch chuyển nhượng trên vẫn có hiệu lực đối với phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của cụ Tr. 

Khi giải quyết vụ án này cần xác định kỷ phần thừa kế của cụ Tr được hưởng trong phần diện tích đất của cụ A, nhập vào 1/2 giá trị tài sản của cụ Tr được chia để xác định phần giá trị hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng nêu trên mới bảo đảm được quyền lợi các đương sự trong vụ án.

Theo Viện cấp cao 3, Bản án sơ thẩm và Bản án phúc thẩm tuyên vô hiệu toàn bộ hợp đồng chuyển nhượng trên là đánh giá chứng cứ không đúng, có sai lầm nghiêm trọng trong việc áp dụng pháp luật, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông Ng, bà M.