Rút kinh nghiệm trong công tác kiểm sát việc giải quyết vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Hợp đồng tín dụng”

Tóm tắt nội dung vụ án

Vợ chồng ông Huỳnh Văn M, bà Trần Thị Th là chủ sử dụng thửa đất số 1000 diện tích 627m2 và thửa số 1577 diện tích 230m2, tại ấp Phú Lợi A, xã Phú Hữu, huyện C.Th, tỉnh H.G (nay là xã Phú Hữu, thành phố C.Th), được UBND huyện C.Th cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BB 323763 và số BB 323765, cùng ngày 26/11/2010.

Ngày 10/6/2011, vợ chồng ông M, bà Th lập “Tờ giao kèo sang đất” chuyển nhượng cho bà Đoàn Thị Tr diện tích đất có chiều dài khoảng 50m, chiều ngang 17m (diện tích đo đạc thực tế là 739,3m2, trong đó có 605,7m2 thuộc thửa 1000 và 133,6m2 thuộc thửa 1577) với giá là 115.000.000 đồng. Bà Tr đã thanh toán 105.000.000 đồng và nhận đất, còn 10.000.000 đồng hai bên thống nhất khi nào làm xong giấy tờ sẽ thanh toán nốt. Bà Tr đã quản lý, sử dụng đất, làm nhà tạm, trồng cây trên đất được 14 năm, nhưng ông M bà Th không làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất mà đề nghị chuộc lại đất và sẽ bồi thường cho bà Tr 210.000.000 đồng. Bà Tr không đồng ý nên khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông M, bà Th và bà Tr ngày 10/6/2011 có hiệu lực, bà được quyền sử dụng 739,3m2 đất vườn, tại ấp Phú Lợi A, xã Phú Hữu, huyện Ch.Th, tỉnh H.G, theo lược đồ số 04, ngày 29/8/2022 của Công ty TNHH dịch vụ tư vấn và đo đạc Bản đồ Đất Việt.

Bị đơn ông Huỳnh Văn M, bà Trần Thị Th và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập là Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam xác định: Ngày 01/3/2022, ông Huỳnh Văn M ký kết hợp đồng tín dụng vay Ngân hàng 160.000.000 đồng, thời hạn vay 36 tháng; ông M đưa Ngân hàng giữ hộ 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất số 1000, 1577 nêu trên. Đến nay, vợ chồng ông M vi phạm nghĩa vụ trả nợ, nên Ngân hàng yêu cầu vợ chồng ông M trả nợ gốc 160.000.000 đồng và nợ lãi tính đến ngày 14/9/2023 là 2.850.000 đồng.  

Quá trình giải quyết của Tòa án

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 81/2023/DS-ST ngày 14/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Ch.Th, tỉnh H.G, quyết định (tóm tắt):

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đoàn Thị Tr. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 10/6/2011 giữa nguyên đơn Đoàn Thị Tr và các bị đơn Huỳnh Văn M, Trần Thị Th có hiệu lực.

Buộc các bị đơn Huỳnh Văn M, Trần Thị Th phải giao cho nguyên đơn Đoàn Thị Tr phần đất có tổng diện tích 739,3m2 (thuộc một phần thửa 1000 có diện tích 605,7m2 và một phần thửa 1577 có diện tích 133,6m2) theo mảnh trích đo địa chính số 04, ngày 29/8/2022 của Công ty trách nhiệm hữu hạn Dịch vụ tư vấn và Đo đạc Bản đồ Đất Việt. Đất tọa lạc tại ấp Phủ Lợi A, xã Ph.H, huyện C.Th, tỉnh H.G thuộc quyền sở hữu của nguyên đơn Đoàn Thị Tr. (Kèm theo lược đồ)

Nguyên đơn Đoàn Thị Tr được quyền liên hệ với các cơ qua nhà nước để thực hiện việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Buộc nguyên đơn Đoàn Thị Tr tiếp tục trả cho các bị đơn Huỳnh Văn M, Trần Thị Th số tiền 10.000.000 đồng còn lại theo hợp đồng chuyển nhượng.

Chấp nhận yêu cầu độc lập của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam. Buộc bị đơn Huỳnh Văn M, Trần Thị Th trả cho Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tổng số tiền 162.850.000 đồng, trong đó: nợ gốc 160.000.000 đồng, nợ lãi quá hạn 2.850.000 đồng tính đến ngày 14/9/2023. Buộc Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam giao 02 giấy chứng nhận   quyền sử dụng đất gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành BB 323763, số vào sổ cấp giấy chứng nhận: CH 00237, do Ủy ban nhân dân huyện Ch. Th, tỉnh H.G cấp ngày 26/11/2010 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Số phát hành BB 323765, số vào sổ cấp giấy chứng nhận: CH 00236, do Ủy ban nhân dân huyện Ch.Th, tỉnh H.G cấp ngày 26/11/2010 cấp cho bị đơn Huỳnh Văn M để làm thủ tục công nhận phần đất cho nguyên đơn Đoàn Thị Tr.

Ngoài ra, Toà án cấp sơ thẩm còn quyết định về nghĩa vụ thi hành án, án phí và quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

* Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn ông Huỳnh Văn M, bà Trần Thị Th có đơn kháng cáo đối với Bản án dân sự sơ thẩm nêu trên với nội dung: Đề nghị Toà án cấp phúc thẩm sửa Bản án dân sự sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Bị đơn đồng ý trả lại số tiền đã nhận và lãi suất theo quy định.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 110/2024/DS-PT ngày 10/7/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh H.G quyết định (tóm tắt):

Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn Huỳnh Văn M, Trần Thị Th. Chấp nhận yêu cầu độc lập của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam. Sửa bản án dân sự sơ thẩm, cụ thể:

1. Tuyên bố Tờ giao kèo sang đất ngày 10/6/2011 giữa nguyên đơn Đoàn Thị Tr và các bị đơn Huỳnh Văn M, Trần Thị Th vô hiệu.

2. Buộc nguyên đơn bà Đoàn Thị Tr có nghĩa vụ giao trả phần đất có tổng diện tích 739,3m2 (thuộc một phần thửa 1000 có diện tích 605,7m2 và một phần thửa 1577 có diện tích 133,6m2) theo mảnh trích đo địa chính số 04, ngày 29/8/2022 của Công ty trách nhiệm hữu hạn Dịch vụ tư vấn và Đo đạc Bản đồ Đất Việt. Đất tọa lạc tại ấp Phú Lợi A, xã Ph.H, huyện Ch.Th, tỉnh H.G cho bị đơn ông Huỳnh Văn M, bà Trần Thị Th. (Kèm theo mảnh trích đo địa chính số 04, ngày 29/8/2022).

3. Bị đơn ông Huỳnh Văn M và bà Trần Thị Th được sử dụng toàn bộ tài sản, công trình, cây trồng trên phần đất, theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 04/8/2022 của Toà án nhân dân huyện Ch.Th, tỉnh H.G và Chứng thư Thẩm định giá số 01/BĐS ngày 09/01/2023 của Công ty cổ phần thẩm định giá Thống Nhất.

4. Buộc bị đơn ông Huỳnh Văn M và bà Trần Thị Th có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn bà Đoàn Thị Tr tổng số tiền 378.913.992đồng. Trong đó, có 350.000.000 đồng, bị đơn tự nguyện trả cho nguyên đơn và 28.913.992 đồng giá trị cây trồng và tài sản trên đất.

5. Buộc bị đơn Huỳnh Văn M, Trần Thị Th trả cho Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tổng số tiền 162.850.000 đồng, trong đó nợ gốc 160.000.000 đồng, nợ lãi quá hạn 2.850.000 đồng tính đến ngày 14/9/2023.

Ngoài ra, Toà án cấp phúc thẩm còn quyết định về nghĩa vụ thi hành án và án phí.

Ngày 19/8/2024, cụ Đoàn Thị Tr có đơn đề nghị xem xét theo
thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên.

Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 10/QĐ-VKS-DS ngày 07/11/2025, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 110/2024/DS-PT ngày 10/7/2024 của Toà án nhân dân tỉnh H.G; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm, huỷ Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và huỷ một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 81/2023/DS-ST ngày 14/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Ch.Th, tỉnh H.G; giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân khu vực 6, thành phố C.T xét xử sơ thẩm theo đúng quy định của pháp luật.

Quyết định giám đốc thẩm số 01/2026/DS-GĐT ngày 30/01/2026 của Tòa án nhân dân tối cao quyết định:

Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 10/QĐ-VKS-DS ngày 07/11/2025 của Viện trưởng VKSND tối cao; hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 110/2024/DS-PT ngày 10/7/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh H.G và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 81/2023/DS-ST ngày 14/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện C.T, tỉnh H.G; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân khu vực 6, thành phố C.T xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm, đúng quy định của pháp luật.

Vấn đề cần rút kinh nghiệm

Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận hai bên giao kết Hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay thể hiện tại “Tờ giao kèo sang đất” lập ngày 10/6/2011; theo đó bị đơn là ông Huỳnh Văn M, bà Trần Thị Th chuyển nhượng cho nguyên đơn cụ Đoàn Thị Tr diện tích đất dài khoảng 50m, ngang 17m với giá 115.000.000 đồng. Đất chuyển nhượng nằm trong thửa 1000, tờ bản đồ số 06B, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH00237 và thửa số 1577, tờ bản đồ số 06B, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số C100236 do Ủy ban nhân dân huyện Ch.Th cấp ngày 26/11/2010 cho ông Huỳnh Văn M, bà Trần Thị Th. Các bên thống nhất diện tích đất chuyển nhượng đo đạc thực tế là 739,3m2 theo lược đồ  số 4 ngày 29/8/2022 của Công ty TNHH Dịch vụ tư vấn và đo đạc bản đồ Đất Việt. Trong đó, phần đất chuyển nhượng thuộc thửa 1000 có diện tích 605,7m2 và phần đất thuộc thửa đất số 1577 có diện tích 133,6m2. Sau khi giao kết hợp đồng, phía cụ Tr đã thanh toán cho ông M, bà Th 105.000.000 đồng và ông M, bà Th đã giao đất cho cụ Tr canh tác, sử dụng từ đó đến nay.

Xét "Tờ giao kéo sang đất lập ngày 10/6/2011 giữa ông Huỳnh Văn M, bà Trần Thị Th với cụ Đoàn Thị Tr: Đây là Hợp đồng được viết tay, không có công chứng, chứng thực nên vi phạm về mặt hình thức theo Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005. Tuy nhiên, tại thời điểm ký kết cả nguyên đơn và bị đơn đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự nguyện, không bị đe dọa, ép buộc. Về nội dung: Mặc dù Hợp đồng không thể hiện rõ vị trí đất, số tờ bản đồ và tứ cận của thửa đất nhưng các bên đều thừa nhận phần diện tích đất đã chuyển nhượng theo đo đạc thực tế là 739,3m2. Nhận thấy, mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, bên nhận chuyển nhượng là cụ Tr đã trả 105.000.000 đồng cho phía ông M, bà Th và ông M, bà Th đã giao đất cho cụ Tr canh tác, sử dụng, cụ Tr đã trồng cây, dựng nhà tạm trên đất để sinh sống từ năm 2011 cho đến thời điểm tranh chấp mà phía ông M, bà Th không có ý kiến phản đối.

Như vậy, căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 và đối chiếu với Án lệ số 55/2022/AL ngày 14/10/2022 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thấy phù hợp với tình huống án lệ "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập trước ngày 01/01/2017 chưa được công chứng, chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ". Trường hợp này, Tòa án phải công nhận hiệu lực của Hợp đồng.

Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực của Hợp đồng là đúng quy định của pháp luật nhưng chỉ buộc cụ Tr trả cho ông M, bà Th 10.000.000 đồng là chưa phù hợp mà cần xác định giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử và số tiền còn nợ tương ứng với tỷ lệ phần trăm giá trị thửa đất tranh chấp tại thời điểm chuyển nhượng, để buộc cụ Tr thanh toán cho ông M, bà Th phần giá trị tương ứng tính đến thời điểm xét xử sơ thẩm vụ án mới đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của ông M, bà Th.

Tòa án cấp phúc thẩm nhận định cụ Tr không còn khả năng lao động, không thể trực tiếp canh tác, nhu cầu chỗ ở cũng không thực hiện được, hợp đồng vi phạm về hình thức, nội dung không rõ ràng, từ đó quyết định sửa bản án sơ thẩm, tuyên bố “Tờ giao kèo sang đất” ngày 10/6/2011 vô hiệu; buộc cụ Tr có nghĩa vụ giao trả phần đất có tổng diện tích 793,3m2 cho ông M, bà Th và ông M, bà Th thanh toán cho cụ Tr số tiền 378.913.922 đồng là không phù hợp, không đảm bảo quyền lợi hợp pháp của cụ Tr.

Viện kiểm sát nhân dân tỉnh H.G (nay là thành phố C.Th) cần xem xét trách nhiệm trong quá trình kiểm sát xét xử phúc thẩm khi cùng có quan điểm sửa bản án sơ thẩm.